文／黃儀婷
最近的新聞頻繁播報房產詐騙案，我看得是既憤怒又膽顫心驚，詐騙集團看中高齡者疏於產權管理，且勾結相關專業及司法人員進行詐騙，真是罪無可恕。令人不齒的是詐騙對象除了高齡者，就連已逝世的所有權人但未及時處理的房產也進行詐騙。
詐騙集團勾結身邊熟人防不勝防
這幾年詐騙新聞屢見不鮮，為什麼近期的房產詐騙手法卻引發社會高度關注，有以下原因：1.詐騙金額相較其他種類詐騙較高，一筆房屋或土地價值動輒百萬千萬，且受害者多半為高齡者，遭騙一次畢生積蓄毀於一旦；2.犯罪集團分工細膩，行為大膽勾結里長、房仲、律師、警察、戶政人員、書記官…等，有些更是曾出現在被害人身邊的熟人，讓其利用職務之便，偽造文件，非法取得不動產所有權；3.許多被害人都不知情，直到檢方通知才知道土地房屋已被騙走；4.檢方追查發現犯人近幾年已經行騙並成功多起類似案件，其代表此類詐騙案件已行之有年但尚未被發現，其他詐騙集團可能持續行騙中。這將造成社會恐慌，也讓擁有全國人民個人資料的政府單位的監管機制備受質疑。
近期房產詐騙手法鎖定以下特徵進行詐騙：獨居或失智的高齡者、房產已無貸款或抵押權設定且長期未管理者、共同持有土地但家族內部未妥善管理者、繼承程序未完成的繼承人，以上類型房產所有權者的共同特徵就是不熟相關法律程序及多年未變動房產，疏於產權管理而讓詐騙集團有機可趁，他們透過「偽造文件」、「誘騙轉讓」、「假律師詐騙」等手法奪取房產，讓高齡者防不勝防。
如何安全傳承房產，避免詐騙集團完成任務？
根據112年地價稅納稅人年齡分布來看60歲以上達46.1%，可見目前房產所有權人多數還是由中高齡者持有，也因此增加詐騙集團的覬覦。這些中高齡者該如何安全地將房產傳承給子女，可以透過以下幾種方式進行資產保護：
- 設定「地籍異動即時通」：內政部推出之便民服務，民眾可上網或就近至任一地政事務所免費申請後，只要房產有異動時，會即時通知所有權人。
- 設定房產預告登記：透過「預告登記」（類似財產保護鎖），限制房產變更，防止未經本人同意的轉讓或抵押。請求權人攜帶土地登記申請書、登記清冊、身分證明文件及登記名義人之同意書、權利書狀，向地政事務所申請登記。
- 生前贈與：透過「贈與+設定居住權」程序，將房產轉給子女，但保留自己或配偶的終身居住權，確保即使過戶後，自己仍可合法居住。建議委託專業律師及地政士協助與受贈人（子女）簽訂贈與契約，內容需載明贈與範圍、條件（如設定居住權、不得轉讓…等條款），再向地政事務所提出房產贈與申請，房屋產權正式轉給子女。
- 訂定意定監護：訂定意定監護契約可在資產所有權人(被監護人)缺乏判斷力及認知功能下降時，由可信任的監護人(可以是多人擔任監護人)負責管理被監護人的資產。當發現監護人有不當行為或有心人士試圖進行詐騙，擔任監督之責的法院也可按法律程序迅速介入。建議委託專業律師擬定契約且於雙方確認契約內容並簽妥後進行公證，則意定監護契約即具備法律效力。
- 設立不動產信託：設立不動產信託後，產權會轉移受託人（銀行或信託機構）名下，詐騙集團即使偽造授權書或假冒繼承人，也無法輕易變更產權或出售房產。雖房產所有轉至信託機構名下權，但受益人(原所有權人)仍然可以享有租金或使用權，不會影響居住權益。
- 預立遺囑：某些詐騙手法會透過偽造繼承文件、戶籍謄本或其他文件…等方式，非法轉移房產。立下遺囑後，法院會優先依據遺囑來判定繼承權，降低被偽造文件影響的風險，提高法律保障。委託專業律師協助預立遺囑並進行公證以確保遺囑合法有效，建議存放於銀行保管箱或由律師代為保管，以防偽造或遺失。
設立不動產信託，詐騙集團即使偽造授權書或假冒繼承人，也無法輕易變更產權或出售房產。(圖片來源／freepik)
以上6種房產保護方法將可大大降低詐騙集團「達成任務」，避免畢生心血一夕之間化為烏有。詐騙手法層出不窮，讓許多高齡者無法招架，防範房產詐騙的關鍵在於「不輕信、不隨意簽署文件、遇疑問即查證」。希望透過這篇文章，提醒大家提高警覺，守護珍貴的房產與財富。
