曾任臺北市副市長、現為政大地政系特聘教授的張金鶚，是國內推動「以房養老」的元老級人物。為提供臺灣逐年增長的高齡人口穩定經濟來源，金管會和相關單位自2009年開始，集結產官學界專家研擬以房養老運行模式，張金鶚便是其中一員。
日前，臺灣財務金融學會於政大舉辦高齡安養財務規劃論壇，擔任主講者之一的張金鶚，除向與會者介紹以房養老的運作模式，也重申他認為臺灣社會適行以房養老的原因。
張金鶚指出，目前臺灣平均由5位勞動力人口撫養1位老年人口，但到了民國150年，撫養比預計來到1:1。隨著人口老化加劇，政府得支出的社會保險和福利津貼將快速膨脹，但僅靠逐年減少的勞動力人口將難以滿足這樣的財務缺口，對政府或勞動力人口來說都是沉重的負擔。因此，有房地產的高齡人口可先透過「以房養老」用自身財富照顧自己，必要時再使用社會救濟管道，有如「先自救再他救」，可減輕政府和社會負擔。
張金鶚參考國外以房養老的施行模式，搭配臺灣文化和產業現況，提出3種「以房養老」模式，分別是「逆向抵押貸款方案」（另分為以政府為主體的「公益型」和以「銀行」為主體的商業型）、「受後租回年金屋方案」（以「保險公司」為主體，國內尚未施行）、「社會照護方案」（以「社會福利機構」為主體，又分「附負擔贈與」和「信託」方式兩種模式，伊甸基金會於2004年始受理）。
以目前國內民眾申辦件數最多的商業型「逆向抵押貸款方案」為例，2015年由合作金庫商業銀行首開先例，截至2018年6月，國內共有12家銀行推出不同申辦方案，包括最初的合庫銀，還有臺灣土地銀行、臺灣中小企業銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、高雄銀行、臺灣銀行、中國信託商業銀行、臺新國際商業銀行、上海商業儲蓄銀行及兆豐國際商業銀行。
逆向抵押貸款方案運作示意圖。翻攝自高齡安養財務規劃論壇講義
商業型「逆向抵押貸款方案」牽涉角色甚廣，簡單來說就是年滿一定歲數（各家銀行規定不同，目前至少須滿55歲）且擁有房地產之申辦人，將特定房地產抵押給銀行（故房地產權仍屬於申辦人），而銀行將以房地產估值和方案規定，核貸一定比例之金額給申辦人，並在一定年限內（各家銀行規定不同，目前約為三十年，視情況得延長）按月給付。至於貸款衍生的浮動利息無須額外繳納，將直接從每月的給付金扣除（隨著本金逐月累積利息也將升高，但至多不會超過本金的三分之一）。
舉例來說，有一長者向銀行申辦逆向抵押貸款方案，經估價其房地產值為1000萬元，而銀行願以房地產值之7成受理貸款（1000萬元*0.7=700萬元），假設貸款年限為30年，該申辦人將在每月獲得近2萬元的本金(700萬元÷30÷12)，再扣除浮動利息後，就是每月可實領的金額。
至於讓多數人感到好奇的，就是想要以房養老但同時也將房子留給後代，是否可行？答案是可以的。因申辦人將特定房地產抵押給銀行，故房地產所有權仍屬申辦人，未來申辦人身故後，繼承人可透由清償借款、申請房貸等方式保有房地產所有權。但若繼承人不願處理清償貸款，銀行會向法院聲請拍賣以償還借款，若清償後仍有餘額，銀行會將餘款交還繼承人，若不足則由銀行追償申辦人之其他財產。
張金鶚指出，以房養老雖顛覆傳統養兒防老和遺產繼承的觀念，但因目前臺灣老年人口的房屋自有率較高，加上臺灣房地產價值較高（其中土地和房屋價值比約為7:3，因土地增值高於房屋折舊，故整體而言不易貶值），故將現有資產轉換為現金、補貼生活所需，對於老年人口而言實為可行。
張金鶚補充，透過以房養老機制除可減輕政府未來的財務負擔，減輕子女奉養父母的財務壓力，也有助於相關產業發展。重要的是，高齡者可以「在宅老化」，在自己熟悉的住所，藉著定期匯入的現金，用自己熟悉的生活方式，過有尊嚴的晚年生活。